Liquidité, collecte et performance continuent de faire le grand écart parmi les SCPI

L'Association française des Sociétés de Placement Immobilier (ASPIM) a confirmé une stabilité des acomptes de distribution des SCPI pour le premier trimestre 2024. Dans le détail, 42% des SCPI du marché ont maintenu le même niveau de distribution qu'au premier trimestre 2023 et une proportion égale (29%) ont augmenté ou diminué l'acompte d'une année sur l'autre. L'effet des baisses de prix de parts constatées pour 23 SCPI en 2023 permet mécaniquement d'augmenter la moyenne de taux de distribution servi. L'ASPIM a d'ailleurs calculé que les valeurs de réalisation par part des SCPI ont, en moyenne pondérée, diminué de 10,3% en 2023 dont -13,2% pour les SCPI de bureaux.

Ces moyennes masquent toujours des performances très inégales, avec notamment les SCPI diversifiées qui continuent à afficher les taux de distribution les plus élevés, supérieurs à 6% pour les plus performantes.

Pas encore de reprise de la collecte

Sur ce premier trimestre de l'année, l'ASPIM a mesuré une collecte brute des SCPI de 1,1 milliard d'euros, volume proche de celui des deux trimestres précédents mais toujours nettement inférieur à celui de la même période en 2023. Les SCPI " diversifiées " drainent encore plus de la moitié (58%) de cette collecte brute alors que les SCPI de bureaux n'en représentent que 21%.

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326 millions d'euros de rachats de part ont pu être compensés par les nouvelles souscriptions du trimestre, ce qui renvoie à une collecte nette de seulement 765 millions. Une bonne moitié de la demande retrait (625 millions) a pu être compensée et l'ASPIM souligne que le volume des ordres de rachat a fortement diminué d'un trimestre sur l'autre après 1,3 milliard d'euros au dernier trimestre 2023.

2,4 milliards d'euros en attente de cession

Cela n'empêche pas le montant global des parts en attente de retrait d'augmenter encore un peu, à 2,4 milliards d'euros au 31 mars 2024 en valeur (sur la base des prix de souscription), soit 2,7% de la capitalisation du marché. Tout cela avec une situation toujours aussi contrastée entre les SCPI puisque sur un total de 218 fonds, l'ASPIM en a comptabilisé 96 avec des parts en attente de rachat. En revanche, plus de la moitié du marché (122 SCPI) n'avaient toujours aucune part en attente de rachat à fin mars. Sans surprise, ce sont ces SCPI sans problèmes de liquidité qui ont réalisé l'essentiel (83%) de la collecte brute du trimestre écoulé.

On peut par exemple citer la SCPI sans frais d'entrée Iroko Zen qui reste parmi les plus collectrices avec plus de 74 millions d'euros sur ce premier trimestre 2024. Iroko Zen espère maintenir un taux de distribution supérieur à 7% cette année.

Des problèmes de liquidité qui ne s'améliorent pas

A l'inverse, ces chiffres traduisent aussi l'augmentation des problèmes de liquidité rencontrés par beaucoup de SCPI en panne de collecte. Une quinzaine de SCPI concentrent les problèmes de liquidités les plus sérieux avec un pourcentage de capital en attente de retrait qui dépasse parfois 10%. Proportionnel à la taille de chaque SCPI, le montant en attente de retrait dépasse 100 millions d'euros pour plusieurs SCPI. Pour Épargne Foncière (La Française), le dernier bulletin trimestriel fait même ressortir un montant de 340 millions d'euros sur la base du prix de retrait, à comparer à 282 millions déjà à la fin du trimestre précédent.

Une situation qui prendra certainement du temps avant de s'améliorer mais qui dépend beaucoup de la stratégie des investisseurs institutionnels, principalement les assureurs, à l'origine d'une grande partie des ordres de retrait. Il n'est pas exclu qu'une partie de ces institutionnels finissent par décider de retirer leurs instructions de vente à mesure que la baisse à venir des taux d'intérêt directeurs redonne de l'attrait aux placements immobiliers. Nous devrions arriver en 2024 au bout du mouvement de correction, avec des perspectives positives liées à l'amélioration des indicateurs macroéconomiques et des conditions de marché d'ici la fin de l'année, espère d'ailleurs Jean-Marc Coly, Président de l'ASPIM.

Sociétés civiles en unités de compte immobilières

S'agissant des autres fonds immobiliers non cotés, les OPCI grand public et les sociétés civiles dont les assureurs garantissent la liquidité dans le cadre de l'assurance vie, les flux vendeurs dépassent toujours les flux acheteurs. Au premier trimestre 2024, la décollecte nette des sociétés civiles s'est établie à -400 millions d'euros après -814 millions au quatrième trimestre 2023.

Sur la période, les sociétés civiles en unités de compte immobilières affichent une performance globale négative de -3,1% après déjà -6,8% en 2023. Des moyennes qui comprennent toutefois des rendements très négatifs mais aussi des performances positives très honorables parmi la cinquantaine d'unités de comptes immobilières disponibles en assurance vie.