В залогах у банков - переоцененная недвижимость / Экономика

В начале июня премьер Михаил Мишустин и председатель ЦБ Эльвира Набиуллина должны представить главе государства доклад о перспективах льготной ипотеки и новых формах поддержки жилищного строительства. Владимир Путин поручил чиновникам следить за «ситуацией на рынке ипотечного кредитования». Льготные программы помогли снизить ежемесячные платежи для покупателей жилья и позволили застройщикам задрать цены на новостройки почти на треть. Субсидирование спроса надувает ценовой пузырь, делая жилье все менее доступным, говорят эксперты. 

Программа субсидирования ставки по кредиту, которая была запущена в пандемию как антикризисная мера, сначала положительно повлияла на доступность первичного жилья, приобретаемого в ипотеку. 

Но уже через несколько месяцев положительный эффект программы льготной ипотеки был практически исчерпан. К 2021 году опережающий рост цен на жилье привел к тому, что доступность жилья начала снижаться, сообщает Центробанк в своем последнем обзоре финансовой стабильности в РФ. Индекс доступности жилья, которым пользуется ЦБ, равен числу квадратных метров жилья, которые можно купить в ипотеку при платеже в размере 0,5 средней зарплаты по стране.

За последний год индекс доступности жилья в РФ снизился с 45 до 42 кв. м для новостроек и до 41 кв. м для вторичного жилья. Таким образом, несмотря на разнообразные программы льготной ипотеки, которые субсидируются государством, доступность покупки жилья в стране не увеличивается, а снижается. При этом ЦБ озабочен тем, что ипотечные кредиты уже не обеспечены для банков адекватными залогами, ведь продать жилье по первоначальным ценам уже невозможно. Таким образом, в качестве залогов у банков фактически оказываются неликвидные активы.

К концу первого квартала 2023 года разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья увеличился до 40%, утверждает первый зампред ЦБ Ксения Юдаева. (На самом деле в некоторых регионах страны цены новостроек выше цен вторичного рынка на 60%, о чем писала «НГ» от 04.05.23). Доля заемщиков с высокой долговой нагрузкой при ипотечном кредитовании сегодня выше, чем в потребительском кредитовании. В 2023 году доля заемщиков, которые платят банкам более 80% своих текущих доходов, достигла 40%. Доля кредитов с первоначальным взносом до 20% выросла за последний год с 38% до 51%. Широкое распространение «льготной ипотеки от застройщика» привело к завышению залоговой стоимости жилья на первичном рынке. Поэтому по кредитам с низким первоначальным взносом реальное отношение кредита к стоимости залога может превышать 100%, отмечают чиновники Центробанка.

«Рынок недвижимости нуждается не в дополнительных субсидиях, а в постепенной отмене существующих. Иначе застройщиков нечем будет спасать, когда случится следующий кризис», - утверждают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU.

Власти ищут все новые способы помочь рынку недвижимости. В настоящее время обсуждается распространение льготной ипотеки на вторичный рынок и субсидирование аренды жилья для молодежи, с тем чтобы она могла быстрее накопить на первоначальный взнос. Все это - в дополнение к уже действующим программам льготной, семейной, IT, сельской и дальневосточной ипотеки, отмечают эксперты аналитического центра IRN. При этом они напоминают, что государство уже субсидирует снижение ипотечных ставок в рамках множества программ. Только льготная ипотека в период с 2023 по 2025 год будет стоить 610 млрд руб., и это при условии, что ключевая ставка не будет расти.

«Заявленная цель субсидирования - повышение доступности жилья для населения. Но на практике все выходит ровно наоборот - субсидии приводят к резкому росту цен на жилье и соответственно снижению его доступности. Когда в 2020 году во время ковидного кризиса была запущена льготная ипотека со ставкой 6,5%, ценам понадобилось лишь несколько месяцев, чтобы «съесть» всю выгоду от низких ставок для покупателей», - утверждают в аналитическом центре IRN.

По итогам 2022 года отмечено сокращение спроса на первичном рынке жилой недвижимости: количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) за год сократилось на 22%, тогда как в 2021 году наблюдался рост числа ДДУ на 18%. По итогам первого квартала 2023 года количество зарегистрированных ДДУ в Москве сократилось на 22% к тому же периоду прошлого года, сообщают в ЦБ. Основными факторами сокращения спроса стали высокий уровень цен на жилье, уменьшение реальных располагаемых доходов населения и снижение инвестиционного спроса, отмечают чиновники. В связи с тем, что предложение увеличивалось на фоне сокращения спроса, росли объем и доля нереализованных площадей в строящихся объектах. В марте 2023 года доля нереализованного жилья достигла 71%, утверждается в отчете Центробанка.