Власти могут распространить программы льготной ипотеки на вторичный рынок жилья

Путин на встрече с главой госкорпорации «Дом.РФ» Виталием Мутко в апреле отметил, что введение льгот на покупку жилья на вторичном рынке может положительно отразиться на отрасли. Президент в том же месяце предупредил правительство, что на рынке недвижимости «происходит так называемое затоваривание, что в дальнейшем может привести к сокращению стройки». В мае Путин распорядился, чтобы правительство и ЦБ организовали мониторинг рынка ипотечного кредитования. 

Предложения по изменениям в ипотечные госпрограммы будут вноситься после 1 июня, до этого срока предстоит провести «некий анализ того, что происходит на рынке», рассказал в начале мая Мутко. По словам Заботкина, льготная ипотека приводит к перекосам ценовой политики. Льготная ипотека на новостройки сильно повлияла на стоимость «первички», а распространение льгот на вторичный рынок может «в большей степени вылиться в рост цен», предупредил зампред ЦБ.

По данным регулятора, разрыв цен на первичном и вторичном рынках жилья в первом квартале 2023 года составил 40%. В ЦБ считают, что эффект программы субсидирования ставки по кредиту, запущенной в 2020 году в качестве антикризисной меры, на фоне роста цен исчерпался уже к 2021 году. В «Сбере» отметили, что доля вторичного жилья в ипотечном портфеле традиционно выше, чем у новостроек. В банке сообщили, что, по данным на 1 апреля, доли составляли 66,1% (вторичное жилье) и 30,1% («первичка»). Главный аналитик «Росбанк Дом» Ирина Бабина подтвердила, что в 2023 году основным сегментом ипотечных кредитов остается вторичный рынок.

Ставки для вторичного рынка сейчас по рыночным программам весомо превышают ставки по льготным на новостройки — 11-11,9% против 5,8%, сказала аналитик. Участники рынка отмечают, что ставки станут привлекательнее, когда программы с субсидируемой ставкой распространят на вторичное жилье. В ВТБ считают, что целесообразно распространить льготную ипотеку на вторичное жилье на регионы, «где строительство не ведется активно».

Введение льготной программы на вторичное жилье повысит спрос, но может подстегнуть рост цен, отметил замдиректора группы рейтингов финансовых институтов НКР Егор Лопатин. Главный экономист «ПФ Капитал» Евгений Надоршин считает, что идея может спровоцировать общий рост цен на недвижимость в городах-миллионниках, а «экономике пользы не будет». По его словам, в выигрыше останутся только отдельные экономические агенты, в том числе банки и риелторы. Экономист указал и на риск «взрыва сформированного пузыря»: дорогие квартиры на первичном рынке, перейдя в категорию вторичного жилья, оказались существенно дешевле. Такие активы «и для клиента, и для банка становятся токсичными», сказал эксперт. 

В конце апреля глава ЦБ Эльвира Набиуллина заявила, что считает полезным распространить адресную льготную ипотеку на вторичный рынок жилья. Она отметила, что существующая льготная ипотечная программа «все-таки не поддержка застройщиков, а поддержка конкретных категорий людей», и не важно, покупают ли они жилье на первичном рынке или вторичном. Замминистра финансов Алексей Моисеев в кулуарах Петербургского международного юридического форума в мае заявил, что Минфин выступает против распространения льготной ипотеки на вторичное жилье, поскольку у программы две цели — поддержка граждан, которые покупают, и поддержка спроса на новостройки. При этом Минфин положительно относится к идее рассрочки на покупку жилья и возможности приобретать его за счет ссудных касс, отметил Моисеев. 

Программа льготной ипотеки на новостройки под 6,5% была запущена в апреле 2020 года как антикризисная мера. Ее несколько раз продлевали, несмотря на возражения ЦБ. В ноябре 2021 года Набиуллина предложила не продлевать льготную ипотеку на новостройки, так как широкомасштабное продление ипотеки может поддерживать высокий рост цен на жилье. Она отметила, что есть другие более адресные льготные программы, которые «работающие и направлены на то, чтобы поддержать ипотеку в тех секторах, где это необходимо». В декабре 2022 года правительство продлило программу льготной ипотеки до 1 июля 2024 года со ставкой по кредиту 8% и распространило семейную ипотеку на семьи с двумя детьми без привязки к их возрасту.